Résilier un mandat de gestion locative sans locataire : mode d'emploi

Un logement vide ne libère pas de son mandat de gestion : il faut respecter le préavis prévu au contrat avant l'échéance annuelle, ou profiter de l'oubli de l'agence si elle ne vous a pas rappelé cette échéance par écrit. La vacance simplifie en revanche la suite, puisqu'aucun bail ni aucun locataire n'est à transférer. Elle soulève aussi des questions propres : ce que l'agence peut encore facturer, les avances de charges à solder, l'assurance du logement vide et la taxe qui frappe les logements inoccupés trop longtemps.

Le préavis s'applique même si le logement est vide

Le mandat de gestion lie le propriétaire à l'agence, indépendamment de la présence d'un locataire. Il est le plus souvent conclu pour un an, renouvelable par tacite reconduction, avec un préavis de un à trois mois avant l'échéance. Pour le résilier, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception qui doit parvenir à l'agence avant le début de ce préavis. Si vous la manquez, le mandat repart pour un an, que le logement soit occupé ou non.

Quand le propriétaire est un particulier, l'article L215-1 du Code de la consommation oblige l'agence à lui rappeler par écrit, entre trois mois et un mois avant la date limite, qu'il peut refuser la reconduction. Sans ce rappel, le propriétaire peut résilier à tout moment après la reconduction, sans frais ni préavis. Relisez vos courriers et vos e-mails : beaucoup d'agences oublient cet envoi.

Ce que l'agence peut encore vous facturer

Pendant la vacance, l'agence n'encaisse pas de loyer et ne perçoit donc pas d'honoraires de gestion, qui sont calculés sur les sommes encaissées. Les honoraires de mise en location ne sont dus, eux, que si un bail est effectivement signé grâce à son intervention : la loi Hoguet interdit à un agent immobilier de percevoir une commission avant que l'opération soit conclue. Une agence qui n'a pas trouvé de locataire ne peut donc pas facturer la recherche elle-même, quels que soient le nombre de visites ou d'annonces publiées.

Restent les frais expressément prévus au mandat, comme un forfait annuel de gestion ou des frais d'arrêté de compte. Ils ne sont dus que s'ils figurent clairement au contrat. Aucune pénalité de résiliation ne peut être réclamée si vous respectez le préavis.

Solder les comptes et récupérer les clés

Pendant la vacance, l'agence a pu continuer à payer pour vous les charges de copropriété, la taxe foncière ou de petites réparations, en puisant dans un fonds de roulement que vous lui aviez versé ou en vous les refacturant. À la fin du mandat, demandez un arrêté de compte détaillé : chaque dépense doit être justifiée par une facture, et le solde doit vous être reversé. Récupérez aussi :

• toutes les clés et badges du logement, avec leur nombre exact ;
• le dernier état des lieux de sortie, utile pour la prochaine location ;
• les diagnostics en cours de validité (performance énergétique, électricité, gaz, plomb, amiante selon l'âge du logement) ;
• les factures des travaux réalisés et les contrats d'entretien (chaudière, ramonage) ;
• le récapitulatif annuel de gestion, nécessaire pour votre déclaration de revenus fonciers.

Si l'ancien locataire est parti récemment, vérifiez que son dépôt de garantie lui a bien été rendu, dans le délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de deux mois s'il faut retenir des réparations. À défaut, c'est vers vous qu'il se retournera.

La taxe sur les logements vacants

Un logement laissé vide trop longtemps peut être taxé. Dans les communes classées en zone tendue, la taxe sur les logements vacants s'applique aux logements inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % les suivantes. Dans d'autres communes, une taxe d'habitation sur les logements vacants peut être instaurée par la mairie, pour les logements vides depuis deux ans. Une loi de finances de 2026 fusionne ces deux dispositifs en une taxe unique à partir du 1er janvier 2027, avec des taux qui pourront être relevés dans les zones tendues.

La vacance involontaire est exonérée : un logement mis en location ou en vente à un prix conforme au marché, sans trouver preneur, n'est pas taxable. Conservez donc les preuves de vos démarches, annonces et mandats compris. Une vacance qui se prolonge parce que l'agence ne trouvait pas de locataire est d'ailleurs souvent le motif même de la résiliation.

Relouer par soi-même ou avec une autre agence

Sans locataire en place, le changement est simple : vous pouvez confier un nouveau mandat dès le lendemain de la fin de l'ancien, ou mettre vous-même le logement en location. Dans ce cas, il vous revient de publier l'annonce avec les mentions obligatoires (loyer, charges, surface, classe énergétique), de sélectionner le locataire sans discrimination, de rédiger le bail, de réaliser l'état des lieux d'entrée et d'émettre ensuite les quittances. Nos guides pour réaliser un état des lieux et sur la quittance de loyer détaillent ces étapes.

Avant de relouer, vérifiez la classe énergétique : depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans un nouveau bail, et le calendrier s'étend aux logements F en 2028. Une vacance peut être le bon moment pour réaliser les travaux nécessaires.