La loi autorise les propriétaires à diviser la pleine propriété de leur bien en nue-propriété et usufruit. C’est ce qu’on appelle le démembrement de propriété. Ce système offre l’avantage de léguer un patrimoine à des descendants, sans que ces derniers paient des droits de succession. Il permet également de réduire les droits de donation.
Principe et intérêt du démembrement de propriété
L’unique propriétaire d’un bien en a la pleine propriété. Ce droit vous permet d’user de votre bien et d’en disposer comme vous le voulez. Mais, vous devez le faire dans les limites fixées par la loi, comme le stipule l’article 544 du Code civil. Trois éléments composent donc le droit de propriété : l’usus qui correspond au droit d’utiliser un bien. L’abusus est le droit de disposer du bien, vous pouvez le vendre ou le léguer si vous le souhaitez. Quant au fructus, c’est le droit de percevoir les fruits ou bénéfices liés au bien.
Grâce au démembrement de propriété, il est possible de diviser le bien entre plusieurs personnes :
- L’usufruitier ;
- Le nu-propriétaire.
L’usufruitier a la jouissance du bien. La loi l’autorise à prêter ou à louer le bien. Il perçoit s’il le veut l’intégralité des loyers. Il doit garder le bien en bon état, en s’occupant des dépenses d’entretien et des charges courantes. L’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier ou au terme convenu contractuellement. Le nu-propriétaire, lui, dispose de son bien sans l’utiliser directement. Il s’occupe néanmoins des grosses réparations.
Le démembrement de propriété permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. Ce système est idéal pour protéger le conjoint survivant, le concubin et les héritiers.
Que retenir ? Il est préférable d’opter pour un démembrement immobilier lorsque l’on souhaite transmettre un bien. On protège les ayants droit et on leur évite de verser des droits de succession.
La valeur locative en cas de démembrement de propriété
À la suite d’un décès ou d’une donation, il est possible de démembrer un bien immobilier. À partir de ce moment-là, la propriété change donc de main et est donc gérée par ce qu’on appelle un nu-propriétaire. En ce qui concerne l’usage du bien, cette fois c’est l’usufruitier qui peut l’occuper et même le louer. Évidemment tout cela a des conséquences comme :
- des impôts à payer
- des charges
- des travaux d’entretien et réparations.
Si vous êtes intéressé par louer votre bien dans le cadre d’un démembrement, l’estimation de la valeur locative d’un bien pour investir est primordiale pour amortir et rentrer dans vos frais. La taxe foncière permet notamment de pouvoir estimer au plus juste la valeur locative du bien. Tout ce que vous pouvez faire dans le logement peut également avoir une influence, comme les travaux d’amélioration que vous pouvez réaliser. Forcément ce calcul n’est pas si facile à faire, car la localisation du bien entre aussi en ligne de compte. C’est pour cela qu’il est important de bien se renseigner. Vous pouvez trouver toutes les informations nécessaires et notamment celles concernant l’attestation de valeur locative sur le site de Biendefiscaliser.