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Selon le Crédit Foncier, l’investissement locatif reste toujours le placement préféré des Français. L’enquête réalisée au cours des mois de juillet et août 2018 place en effet l’achat d’appartements et d’autres biens immobiliers en vue de les louer comme le placement privilégié des Français, devant l’assurance-vie et l’épargne sécurisée. Si l’achat d’un appartement en vue d’une mise en location et l’investissement dans la pierre d’une manière générale ont le vent en poupe, il n’en reste pas moins que les investisseurs locatifs commettent parfois des erreurs qui impacteront grandement sur la réussite de leur projet immobilier. Voici 7 erreurs classiques de l’investissement locatif.
Faire des recherches limitées avant d’acheter un bien locatif
L’achat d’un appartement ou d’une maison, en vue de louer le bien immobilier, nécessite des recherches en amont. En effet, tout comme lors de l’achat de tout autre bien de consommation, il est possible de comparer les offres avant de se lancer. Il s’agit donc de rendre visite aux agences immobilières et d’utiliser des plates-formes en ligne afin de comparer les différentes offres, les prestations et les prix.
Une fois cette première recherche effectuée, l’investisseur immobilier doit s’assurer que son achat est mûrement réfléchi. Ce travail de réflexion entre dans la phase qui précède l’achat d’un appartement pour le louer et ne doit en aucun cas être négligé. La qualité du bien immobilier, appartement ou maison, son emplacement, son attractivité, son entourage… tout doit être passé au crible afin de s’assurer d’un investissement de qualité.
La recherche doit également prendre en compte les règles générales qui régissent l’investissement immobilier, à savoir le calcul de la rentabilité locative, les frais inhérents à l’achat d’un appartement pour le louer, les conditions d’achat, la fiscalité, etc.
En matière d’investissement immobilier, nul ne possède toutes les compétences nécessaires à éviter les erreurs. Néanmoins, les investisseurs immobiliers aguerris n’hésitent pas à consulter des professionnels, à se former, à acheter des ouvrages pour peaufiner leurs connaissances. Cette manière de faire est judicieuse, bien plus que de se lancer à corps perdu dans l’investissement immobilier et d’apprendre « sur le tas ». Il est bien évident qu’une connaissance accrue du fonctionnement de l’investissement immobilier, de l’ensemble des tenants et des aboutissants, augmente les chances de réussite pour l’investisseur immobilier.
La connaissance du marché immobilier local est également importante. En outre, elle est facilement réalisable, puisqu’à l’heure actuelle, le nombre de plates-formes en ligne permet d’accéder aisément à des informations clés comme la localisation de l’appartement à louer, les différents biens disponibles dans le quartier dans lequel il est situé, leur prix, le prix moyen à la location, etc. Une fois ces études réalisées, il est essentiel de se rendre sur place. Si les offres sur Internet sont présentées en abondance, les biens immobiliers les plus rares sont souvent le fruit du bouche-à-oreille. Ainsi, rien ne vaut un déplacement sur place et le contact direct. Prenez rendez-vous afin de visiter un maximum d’appartements afin d’avoir une visibilité complète sur l’étendue des offres avant de prendre une décision. En matière d’investissement immobilier, l’ampleur du choix fait partie des éléments de réussite.
Le marché immobilier du quartier qui vous intéresse doit également être passé au crible. Y a-t-il beaucoup d’appartements à vendre ? Qui sont les résidents ? Les locataires sont-ils plutôt des étudiants ? Des cadres ? Des personnes retraitées ? Comment sont composés les ménages : s’agit-il de célibataire ? De couples ? De familles ? Les informations disponibles sur Internet, auprès des mairies et des agents immobiliers sont une excellente source de renseignements sur laquelle il convient de s’appuyer.
Dernier point, et non des moindres : prenez le temps de consulter le plan d’occupation des sols afin de vérifier si un programme immobilier neuf est envisagé dans le quartier dans lequel vous souhaitez acheter un appartement pour le louer par la suite.
Négliger l’emplacement de l’appartement à louer
Stéphane Plaza l’évoque très régulièrement, dans chacune de ces émissions : la localisation constitue une règle d’or en matière d’investissement immobilier. Ainsi, l’emplacement du bien immobilier doit faire partie des critères les plus importants à prendre en compte avant même de visiter les appartements. Le quartier doit être attractif pour vos futurs locataires. Idéalement, mettez-vous dans la peau de votre futur locataire et envisagez plusieurs scénarios : sera-t-il facile d’accéder au commerce ? Les transports publics sont-ils accessibles ? Y a-t-il un médecin à proximité de l’appartement ? Si vos locataires ont des enfants, à quelle distance se trouvent les écoles ? Autant de questions auxquelles il faut penser en fonction du profil de vos futurs locataires.
L’emplacement de l’appartement à louer devra également se situer dans un endroit à forte demande locative. Ceci signifie que la zone dans laquelle vous achèterez votre appartement à louer devra être en développement sur le plan économique. Ceci est important, dans la mesure où les zones présentant un fort taux d’emploi sont synonymes d’une demande locative importante. En règle générale, les grandes villes sont une valeur sûre, bien qu’il ne faut en aucun cas négliger les villes secondaires.
Payer un bien locatif plus cher qu’il ne vaut
Les personnes ayant peu de connaissances en matière d’investissement immobilier ont tendance à faire cette erreur et à payer trop cher leur appartement. C’est, la plupart du temps, parce qu’ils se précipitent trop rapidement sur ce qu’ils pensent être la perle rare, qu’ils finissent par perdre de l’argent. Il faut savoir que, en termes d’investissement immobilier, l’appartement idéal demande du temps et des recherches. Les bonnes affaires sont rares et, en aucun cas, il ne faut surenchérir ou se précipiter. Ne dépassez jamais vos limites financières et n’empruntez jamais plus que ce que vous avez envisagé au départ. Un investissement immobilier, par définition, doit être rentable. Il serait regrettable de mettre plusieurs années avant de récupérer votre investissement. Si vous pensez que l’appartement que vous avez trouvé est véritablement une perle rare, approfondissez vos recherches afin de vous en assurer. Étudiez la zone, la demande locative, comparez l’appartement avec les autres biens immobiliers, effectuez plusieurs visites… les agents immobiliers sont généralement source de renseignements très intéressants, dans la mesure où ils peuvent vous aider à comparer l’ensemble des critères inhérents à l’appartement à louer comme la surface du bien, la présence d’annexes, d’une cave, d’un garage, nombre de pièces, etc.
Si l’offre immobilière qui vous est présentée vous semble intéressante, commencez par proposer un prix pas. Aucun investisseur immobilier n’accepte le prix affiché par le vendeur ! À ce titre, souvenez-vous qu’un vendeur affiche toujours un prix à la hausse, se réservant une marge de manœuvre pour pouvoir négocier.
Laisser l’émotion l’emporter sur la raison
L’achat immobilier ne laisse aucune place à l’émotion. Un achat d’appartement à louer doit se faire de manière raisonnée et cartésienne, sur la base de faits et de chiffres. On n’achète pas un bien immobilier à louer comme on achète une résidence principale. Votre propre logement doit répondre à des motivations émotionnelles alors que l’achat d’un appartement à louer doit être le fruit de décisions rationnelles. Coup de cœur ou non, un bon investissement immobilier nécessite des calculs au préalable. C’est donc sur la base de la rentabilité locative qu’il faudra effectuer votre achat, en prenant en compte le prix d’achat, les frais annexes (frais d’agence, frais de notaire), le loyer mensuel, les intérêts en cas d’emprunt bancaire, les éventuels travaux, les taxes, etc.
Si les agences immobilières vous annoncent un rendement élevé, il vous faudra vérifier leurs dires et faire vos calculs. Basez-vous sur les prix moyens du marché dans le quartier dans lequel se situe l’appartement à louer et, dans tous les cas, évaluez plusieurs scénarios en prenant en compte une marge de manœuvre en cas de vacance de l’appartement ou de défaut de paiement de la part du locataire.
Dans vos calculs, il vous faudra également réfléchir au financement de votre investissement immobilier. Un projet bien financé fait partie des atouts d’un projet immobilier réussi. Taux d’intérêt fixe ? Variable ? Apport ou non ? Durée du prêt… autant d’éléments auxquels il faudra réfléchir avant de vous lancer.
Négliger les travaux de rénovation
Le problème se pose lors de l’achat d’un bien immobilier ancien. S’il y a des travaux à envisager, leur coût aura un impact sur votre rentabilité financière. Si le prix de l’appartement à louer semble attractif au premier abord, il se peut que les travaux de rénovation soient conséquents. Il est généralement difficile d’évaluer ces travaux et c’est en faisant intervenir un expert, voire plusieurs, que vous aurez des réponses à vos questions. Dans tous les cas, ne sous-évaluez pas le montant des travaux de rénovation nécessaires. N’oubliez pas qu’un appartement à louer peut être source de vices cachés : une raison supplémentaire de faire appel à un professionnel pour lister, de la manière la plus exhaustive possible, les travaux à réaliser.
Le montant des travaux à prévoir peut vous donner une longueur d’avance en termes de négociations et vous aider à diminuer le prix du bien immobilier.
Négliger le financement de l’appartement à louer
Si les offres des établissements bancaires sont attractives et qu’il est aujourd’hui possible d’acheter un appartement pour le louer sans aucun apport ou très peu d’argent, le financement du bien immobilier doit être considéré avec le plus grand sérieux. Par ailleurs, les liquidités disponibles en cas de besoin ont, elles aussi, leur importance. Dans tout achat immobilier, qu’il s’agisse du neuf ou de l’ancien, les dépenses imprévues existent et, pour les financer, l’investisseur immobilier doit impérativement disposer de liquidités suffisantes.
Penser à court terme
L’investissement locatif se fait sur la durée. Aucun investisseur ne s’est enrichi du jour au lendemain ! C’est au terme de plusieurs années qu’il est possible de parler d’un investissement immobilier rentable… ou non. Au début, les mensualités perçues, c’est-à-dire les revenus locatifs, doivent être utilisés pour rembourser l’emprunt bancaire. Plus le remboursement avance dans le temps, plus le gain financier sera important, jusqu’au jour du dernier remboursement où l’appartement à louer vous appartiendra en totalité et générera un revenu foncier que vous pourrez utiliser aux fins que vous avez envisagées.
Investir dans la pierre reste, aujourd’hui, un placement intéressant et bien plus sécurisé que bon nombre d’autres placements financiers. Prendre son temps, se renseigner, étudier en amont… autant de conseils que les investisseurs immobiliers doivent suivre s’ils veulent réussir dans leur projet.